Es pot vendre un pis amb llogater? Guia per a propietaris

Vendre un pis amb llogater és una situació més habitual del que sembla. Molts propietaris es pregunten si poden vendre un habitatge llogat, si l'inquilí es pot negar o si el comprador ha de respectar el contracte de lloguer.

La resposta és clara: sí, es pot vendre un pis amb llogater, però és important fer-ho correctament per evitar problemes legals i protegir tant els drets del propietari com els de l'arrendatari.

En aquest article us expliquem els aspectes més importants que heu de tenir en compte abans de vendre un habitatge llogat.

És legal vendre un habitatge llogat?

Sí. El propietari pot vendre el seu habitatge encara que estigui llogat. L´existència d´un contracte d´arrendament no impedeix la venda de l´immoble.

Ara bé, el comprador ha de conèixer que l'habitatge està arrendat i, en la majoria dels casos, haurà de respectar el contracte de lloguer vigent. Això significa que el simple fet de vendre l'habitatge no permet fer fora l'inquilí ni finalitzar automàticament el contracte..

Per això, abans d'iniciar la venda, és fonamental revisar el contracte de lloguer i comprovar aspectes com la durada, la data de signatura, la renda mensual, les condicions pactades i si hi ha alguna renúncia al dret d'adquisició preferent.

La venda d'un habitatge llogat està regulada per la Llei d'arrendaments urbans, que estableix els drets i obligacions de propietari, comprador i llogater durant l'operació.

Què diu la Llei d'arrendaments urbans

La Llei d'arrendaments urbans, coneguda com a LAU, regula els drets i les obligacions de propietaris i llogaters en cas de venda d'un habitatge llogat.

Un dels punts més importants és que el comprador d'un habitatge arrendat sol quedar subrogat a la posició de l'anterior propietari. És a dir, passa a ser el nou arrendador i ha de respectar les condicions del contracte de lloguer vigent durant el termini legal corresponent.

Això ofereix protecció a l'inquilí i, alhora, permet al propietari vendre el seu habitatge sempre que compleixi els requisits legals.

Drets del propietari en vendre un pis llogat

El propietari conserva el dret a vendre el vostre habitatge, encara que estigui ocupada per un llogater amb contracte en vigor.

Entre els seus principals drets hi ha:

• Vendre la vivenda en qualsevol moment.
• Fixar el preu i les condicions de loperació.
• Negociar amb compradors interessats.
• Formalitzar la compravenda davant de notari.
• Oferir l'habitatge al llogater quan correspongui.
• Comunicar la venda de forma legal i fefaent.

Això sí, el propietari ha de respectar el contracte de lloguer i els drets que la llei reconeix a l'arrendatari.

Drets de l'inquilí quan es ven l'habitatge

L'inquilí també compta amb una sèrie de drets que cal respectar durant el procés de venda.

El més important és el dret a continuar a l'habitatge en les condicions pactades al contracte, sempre que la llei així ho empari.

A més, l'inquilí pot tenir dret d'adquisició preferent, llevat que hagi renunciat expressament a aquest dret al contracte de lloguer.

També cal respectar la seva intimitat. L'habitatge llogat és el domicili, per això el propietari no pot entrar lliurement ni organitzar visites sense el seu consentiment.

Dret de tempteig i retracte de l'inquilí

Quan es ven un habitatge llogat, l'inquilí pot tenir dret d'adquisició preferent. Aquest dret us permet comprar l'habitatge en les mateixes condicions que un tercer.

Aquest dret es divideix en dues figures:

Dret de tempteig: permet a l'inquilí comprar l'habitatge abans que es vengui una altra persona, igualant les condicions de l'oferta.

Dret de retracte: permet al llogater comprar l'habitatge després de la venda si no va ser informat correctament, si es van ometre dades essencials o si la compravenda es va realitzar en condicions més favorables que les comunicades.

Per aquest motiu, és molt important notificar correctament la intenció de vendre i deixar constància de totes les dades rellevants de l'operació.

Com notificar a l'inquilí la venda de l'habitatge

Abans de vendre, el propietari ha de comunicar a l'inquilí la intenció de transmetre l'habitatge, indicant el preu i les condicions essencials de la venda.

Aquesta comunicació hauria d'incloure:

• La intenció de vendre l'immoble.
• El preu de venda.
• Les principals condicions de l'operació.
• La forma de pagament.
• Els terminis previstos.
• Les possibles càrregues o despeses rellevants.
• Les dades necessàries perquè l'inquilí pugui decidir si vol comprar.

El més recomanable és fer aquesta comunicació mitjançant un mitjà fefaent, com a burofax o requeriment notarial. D'aquesta manera, el propietari podrà acreditar tant el contingut de la notificació com la data en què va ser rebuda.

L'inquilí disposa d'un termini de 30 dies naturals per exercir el seu dret de tempteig des de la notificació. A més, la notificació té una validesa de 180 dies naturals, per la qual cosa la venda s'haurà de fer dins d'aquest termini i en les condicions comunicades.

I si l'inquilí ha renunciat al dret de compra?

En alguns contractes de lloguer s'inclou una clàusula per la qual el llogater renuncia al dret d'adquisició preferent.

Si hi ha aquesta renúncia, el propietari no haurà d'oferir l'habitatge a l'inquilí abans de vendre'l a un tercer. No obstant això, sí que us ha de comunicar la vostra intenció de vendre amb l'antelació legal corresponent.

Per això, abans d'iniciar qualsevol operació, convé revisar bé el contracte d'arrendament.

El comprador pot fer fora el llogater?

En general, no. El comprador no pot fer fora l'inquilí simplement perquè hagi comprat l'habitatge.

Si el contracte de lloguer és vigent i compleix els requisits legals, el nou propietari ho haurà de respectar. A partir de la compravenda, el comprador passarà a ocupar la posició de l'anterior arrendador i tindrà els mateixos drets i obligacions.

Això vol dir que l'inquilí continuarà pagant la renda, però a partir d'aquell moment ho haurà de fer al nou propietari.

Consells abans de vendre un pis amb llogater

Abans de posar la vivenda en venda, és recomanable seguir aquests passos:

• Revisar el contracte de lloguer.
• Comproveu la durada de l'arrendament.
• Verificar si hi ha renúncia al dret d'adquisició preferent.
• Informar correctament l'inquilí.
• Comunicar al comprador que l'habitatge està llogat.
• Preparar tota la documentació necessària.
• Coordinar les visites respectant sempre la privadesa de l'inquilí.

Una bona planificació evitarà retards, malentesos i possibles conflictes entre les parts.

Conclusió

Vendre un pis amb llogater és totalment possible, però no s'ha de fer de qualsevol manera.

El propietari té dret a vendre el vostre habitatge, però ha de respectar el contracte de lloguer, els drets de l'arrendatari i els terminis establerts per la normativa vigent.

La clau és revisar bé la documentació, comunicar la venda correctament i actuar amb transparència des del primer moment.

Si estàs pensant a vendre un habitatge llogat, el més recomanable és analitzar prèviament el contracte, la situació del llogater i les condicions de l'operació per vendre amb seguretat i evitar problemes durant el procés.

Vols vendre un habitatge llogat i no saps per on començar?

A Assessors Araico t'acompanyem en tot el procés: analitzem la situació de l'immoble, revisem els aspectes clau de la venda i busquem el comprador adequat perquè puguis vendre amb seguretat, transparència i sense complicacions.

Contacta amb nosaltres i venem amb cap.